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為加速鳳山地區的發展，高雄市財政局釋出位在捷運鳳山國中站周邊的公辦都更案，最大誘因在投資者有機會可享50%更新容積獎勵及接受30%容積移入，此案將成市場觀察的指標。

市府財政局已經公告徵求實施者，市府將和投資人合建，一旦市府分回住宅空間就會標售，以增加市府的收益。

財政局長簡振澄今天指出，預估此更新後的不動產價值約有新台幣22億元的規模。

財政局公告辦理「高雄捷運鳳山國中站周邊地區公辦都市更新案」，市府計畫透過都市更新方式，活化已經老舊的稅務新村眷舍基地，改善居住環境品質，提升都市機能。

這處基地臨高雄捷運鳳山國中站2號出口，基地面積約2400坪，其中國有約38%、市有約62%，基地為住宅區。

財政局指出，基地臨捷運站周邊，便利的交通很適合打造為捷運宅；尤其土地位於捷運站400公尺範圍內，可享最多50%更新容積獎勵及接受30%容積移入，也就是基地最多可爭取法定容積80%的增額。

由於這是高雄市首件公辦都更案，而且投資者有機會可以引進最多爭取80%的容積增額；時值房地產緩步加溫之際，此投資案是否能獲得建商或投資者的青睞，成為市場觀察的指標。

高鐵青埔站區國泰人壽桃園產專區「國際商務城複合商業大樓」開工動土，開發案總規模達21.88公頃、約6.62萬坪面積，投資總金額達200億元，可創造8,500個工作機會，預計2020年完工，規劃有水族館、影城、旅館及商業大樓，兼具休閒、商業及旅遊等綜合機能，再結合國際型Outlet華泰名品城，預估每年將可吸引超過600萬觀光人潮，成為桃園市亮點地標。

▲國泰人壽桃園產專區開發案總規模達21.88公頃、約6.62萬坪面積，投資總金額達200億元。(桃園市府提供)

桃園市長鄭文燦指出，複合大樓將落腳的青埔特區，是擁有交流道、高鐵、機場捷運及機場轉乘優勢的CBD中心商業區，鄰近高鐵桃園站及機場捷運A18站，南來北往都很方便，轉乘機場捷運到桃園國際機場只要16分鐘，無論在交通便利性、集客率等方面，都是最好的投資選擇。

▲開發案可創造8,500個工作機會，預計2020年完工。(桃園市府提供)

鄭文燦說，以經貿與產業發展來說，青埔有中央、地方政府聯合推動的「桃園航空城計劃」及「亞洲．矽谷」雙引擎計劃。未來結合數位科技和海洋生態的都會水族館完工，周邊還有桃園市立美術館、台灣橫山書法藝術館，將帶來群聚效果，不論國外旅客或國人，很方便就在桃園就近參觀，吸引更多觀光人潮，讓城市發展及觀光效益相互加乘。

鄭文燦預計8月13日拜會日本橫濱八景島公司，觀摩「橫濱八景島海島樂園」經營與展示區營運模式，作為將來桃園水族館的開幕營運支援。

根據內政部統計處的資料顯示，2017年上半年建案開工戶數約3.2萬戶，開工戶數的數量創下近7年以來的新低量，顯見面對這波房市的不景氣，開發商仍持續去化手上的庫存餘屋，並未持續投入新案開發，避免增加公司經營與市場的供需壓力，若以熱門的推案區域來看，台中市成為最近半年的時間成為開工數量最大的區域，已經超越房市交易量最大的新北市。



2017年上半年的住宅建物開工量為3.2萬戶，低於2016年同期的3.6萬戶，而此波的高峰落在2014年，上半年建物開工數量就達到5.7萬戶，有了前幾波房地產的不景氣經驗，面對這波房市整理期，開發商也專注於去化餘屋回收資金。



信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，若從這幾年開工的數量分布來看，前幾年幾乎都是新北市大幅領先，由於新北市的市場交易活絡，加上過去幾年房價持續走升，開發商也樂於買地推案，不過從2014年房市從高檔反轉以來，建案動工數量一路下滑，反觀房價所得比相對較低的中南部，建物開工數量表現相對穩定，台中市2017年上半年的開工數為6341戶，超越新北市的6158戶，若觀察過2016年度的開工資料則可發現，從2009年到2016年的開工數量新北每年都超過台中市。



若以六都的表現來看，房價最高的台北市開工數量最少，僅有1553戶，平均一個月開工約290戶，平均每個行政區每月開工的新增數量僅約22戶，新增供給數量相當稀少，主要仍是缺乏大型可開發的基地，加上都更推動速度緩慢影響。

至於大台北以外的市場，就以台中市最有活力，建物的開工數量居全台之冠，曾敬德表示，房市在高檔時就有北部開發商南下買地推案，加上台中地區除了高端市場受景氣影響外，整體房市的表現相對穩定，區域內又不缺乏土地供給，因此開工量維持穩定。



曾敬德表示，從開工數量可發現，北部開發商進入景氣盤整的開發調整期，不過緊接而來2018年雨遮將不能登記，預料2017年可能還是會出現一小波搶照潮，對於房市的影響仍有待觀察。

代表北台灣新建案市況的住展風向球，2017年7月總分來到30.2分，較6月減少2.3分，對應燈號為藍燈，中止連四個月黃藍燈。風向球六項統計指標中，預售屋與新成屋供給量等二項分數下滑較明顯，成交組數亦走低，廣告批數、來人組數與6月持平，議價率分數則微幅上揚。住展雜誌企研室經理何世昌表示，7月房市回到藍燈，主要是業者推案信心急縮，再加上市況走低，房市又陷落谷底。



在各項統計指標部份，6月預售案量高達4百多億，但7月卻大幅萎縮，剩下不到2百億，單項分數降超過一分。7月單一案量逾15億以上的指標案中正「PARK259」、淡水「捷園」、竹北「遠雄當代匯」等。7月新增的成屋供給量同步減少，僅剩約4百戶左右，單一案量逾10億以上的指標案為士林「草山清境」、桃園「合輝雲門」等案。



隨著新推案量銳減，7月建案報廣批數跟著拉升至約1.97萬批，較6月增加約8％，但換算分數級距僅持平而已。報廣量增加的原因，主要是7月份有五個週末假日所致。但若以單週報廣量平均值來看，7月單週報廣量平均值反而比6月少約一成左右，顯示業者銷售信心並無明顯回升。



來人與成交組數方面，7月整體來人量較6月稍微減少，但還在同一級距範圍之內，分數仍維持平盤；成交組數方面，受到議價率收斂、賣方價格變硬，以及天候不佳影響，7月成交組數較6月減約一成。



住展雜誌企研室經理何世昌指出，較意外的是台北市中心除信義區外，蛋黃行政區買氣相對穩定，反而是蛋白區的人氣與買氣都同步下滑，如內湖、北投、文山、大同等地，原因與新釋出的建案，大多數價錢竟還是貴到嚇死人。

這種蛋白區賣蛋黃價、B級地段開A級價格的狀況，過去在多頭時較為常見，但2017年來北市類似案例越來越多。弔詭的是，北市中心在走平價風，即便是豪宅案的價格都已普遍下修，但案蛋白區卻刮起高價風，這種現象真讓人丈二金剛摸不著頭腦。



何世昌分析，至於讓利案較多的新北市，以及單價較低的桃園，7月市況表現相對較好。新北尤以板橋、淡水、新莊、新店、汐止等地買氣較佳，桃園市中心降回2字頭的建案、以及外圍1字頭單價區，民眾多願買單。接下來8月下旬是傳統鬼月，預期房市可能會維持目前低沉的步調直到鬼月結束。

2017年進出口貿易與外銷訂單表現亮眼，7月創下近32個月以來新高，出口呈現連十紅，各科學園區畢業季也積極徵才，台灣房屋智庫統計北台灣四個科學園區周邊一公里近五年房價變化，其中內湖科學園區2017年上半年交易價格有明顯回升，較2016年漲11.6％，竹科房價也有9.9％的漲幅，不過位於新北的汐科和中和遠東園區，則分別小跌1.5％和2.3％。



進一步觀察各年房價，2014年都是房價最高點，其中也以內科和竹科的恢復力道最強，不僅已站回2014年水準，還略微增溫，台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，就業機會是支撐區域自住買盤的主要動能，大型園區周邊的房市也常受園區經濟發展牽動，2017年出口表現良好，大廠加班又加薪，相對增加員工購屋能力和意願，因此內科、竹科的房價回升力道較強，尤其以內湖來說，不僅有科技大廠，近年各大電視台和不少大公司總部進駐內湖，都對內湖房市有強勁支撐力。



四個科學園區中，以內科表現最為強勁，雖然2016年單價跌破六字頭，住宅單價57.1萬，不過2017年重回六字頭，達63.7萬，漲幅11.6％。台灣房屋內科江南特許加盟店專案經理沈敬修表示，內科生活圈中以捷運港墘站和文德站生活機能佳，周邊房市最熱，房價也最穩，2017年上半年自住買氣增，電梯類產品成交較多，因此平均單價明顯提升。

竹科房價在2014年最高點均價23.2萬，隔年下跌7％至21.5萬，不過2016年起逐漸回升，2017年上半年至今，均價達24.4萬元。台灣房屋竹科直營店經營主管王瑞松表示，竹科園區仍以自住為主要買盤，2017年房價已經築底回穩，加上大廠訂單熱絡，員工收入增加，不少屋主在近期也陸續興起換屋需求，穩定就業的新興「竹科人」也有首購意願，因此2017年買氣意願明顯提升，目前竹科1500萬內的產品最搶手。



相對內科和竹科的房價表現，汐止和中和園區，周邊房價仍處盤整狀態，張旭嵐表示，這兩園區的廠家數和公司規模都比較小，就業帶動的購屋需求變化不大，尤其中和園區周邊近期也無明顯利多，因此房價仍在盤整。