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台北市都發局即將在7月21日開辦內政部106年度「住宅補貼」，受理申請至8月31日止，今年內政部提供台北市住宅補貼的計劃戶數為租金補貼9,200戶、購置住宅貸款利息補貼536戶、修繕住宅貸款利息補貼220戶，市府再額外加碼租金補貼，只要符合相關規定，補貼戶數將不受限制。

▲今年度內政部提供台北市住宅補貼的計劃戶數為租金補貼9,200戶、購置住宅貸款利息補貼536戶、修繕住宅貸款利息補貼220戶。

市府為照顧需要居住協助的市民，針對租金補貼加碼，只要符合內政部租金補貼規定、評點分數0分以上，都可獲得補貼，視核定戶家庭所得條件發放每月3,000元至5,000元金額，補貼戶數不受計劃戶數限制。若申請人生育有3名以上未成年子女或為台北市列冊低收入戶，還可各加碼1,000元，加碼後最高補貼為7,000元。

今年租金補貼申請條件除需年滿20歲、家庭成員都無自有住宅外，對於申請人所得與財產仍有限制，設籍於台北市的租金補貼申請人，家庭年所得須低於128萬元、每人每月平均所得須低於5萬4,404元，另外申請家戶平均每人動產，如存款、股票等額度需低於15萬元；家庭的土地、商辦等不動產現值總額需低於876萬元。

往年承租非合法建物，例如頂樓加蓋的弱勢家庭，礙於法規無法提出租金補貼申請，今年修改租金補貼規定，放寬具備住宅法第4條經濟或社會弱勢者身分亦可申請，但非合法建物的租金補貼僅限申請一次，希望透過租金補貼方式，鼓勵弱勢家庭改善居住環境，移居至合法房屋，提升生活品質。

都發局提醒，欲申請今年度住宅補貼的民眾，務必在8月31日前填妥申請書、檢附相關文件，以掛號郵寄或親送至都發局辦公室，這次申辦期長達6週，建議親自送件民眾避開人潮較擁擠的首週與最後一週。

台北市政府地政局訂於2017年7月1日正式實施兩項全國首創的「地政新措施」，包括「申請土地登記可免附印鑑證明」及「公有土地查詢」，並說明發行台北市2016年不動產市場動態年報。

一全國首創，申請土地登記可免附印鑑證明

自2017年7月1日起台北市辦理不動產登記可不再檢附印鑑證明，讓實施至今已長達65年的此一制度即將走入歷史，地政局局長李得全表示，各項民眾申請案件所應檢附的證明文件，政府機關如可以透過資訊作業系統查詢取得，就應該檢討簡化，不要再要求民眾檢附。台北市全國首創使用高科技數位印鑑比對系統，透過連接民政資料庫，減少資料重複建置成本，更是全國唯一推動申請案件得免附印鑑證明的縣市。自2017年7月1日起，申請不動產登記案件可以免附印鑑證明項目高達50項，日後繼續檢討增加申請案件免附印鑑證明項目，服務再升級。

二台北地政雲「公有土地」查詢正式上線

公有土地占台北市土地面積48.25％，然而一般民眾不易取得公有土地資訊，在開放政府之理念下，地政局推動「台北地政雲」系統中納入「公有土地」查詢功能，並於2017年7月1日正式上線，提供台北市約15萬筆的公有土地資訊，除涉有敏感性資料或有其他特殊情形，經函詢600多個公有土地管理機關，檢視後回復不宜開放之土地約2千9百餘筆，約占公有土地總筆數2％，其餘98％的公有土地均可開放各界查詢，預期透過全民監督的機制，共同活化公地利用，同時使政府施政透明公開。台北地政雲「公有土地」查詢網址http://cloud.land.gov.taipei/

三台北市2016年不動產市場動態年報發行

資訊的公開透明是引導不動產市場健全發展的重要工作，為提供完整的不動產資訊，讓各界掌握房市脈動趨勢，本局以買賣登記及實價登錄資料為基礎，分為兩大部分進行大數據分析，第一大主軸從市場總體面出發，回顧分析台北市近年整體房市，並歸納整理2016年不動産市場交易量價情形，包括登記交易量、建照及使照戶數、建物第一次登記棟數、不動產經紀業家數及實價登錄量價分析等。第二大主軸則以2016年不動産實價登錄資訊統計分析不動產次市場面，包括住宅市場、辦公市場、店面市場及停車位等市場型態資訊，解碼實價資訊，透明房市脈動。

資訊的公開透明是引導不動產市場健全發展的重要工作，為提供完整的不動產資訊，讓各界掌握房市脈動趨勢，台北市府地政局以買賣登記及實價登錄資料為基礎，分為兩大部分進行大數據分析，第一大主軸從市場總體面出發，回顧分析台北市近年整體房市，並歸納整理2016年不動産市場交易量價情形，包括登記交易量、建照及使照戶數、建物第一次登記棟數、不動產經紀業家數及實價登錄量價分析等。第二大主軸則以2016年不動産實價登錄資訊統計分析不動產次市場面，包括住宅市場、辦公市場、店面市場及停車位等市場型態資訊，解碼實價資訊，透明房市脈動。

壹、總體面

一、台北市近年房市回顧與分析

歷經了2002年開始實行土地增值稅減半政策，2009年開始實施調降遺贈稅，2011年實施奢侈稅，2016年的房地合一稅等四大政府重大稅賦政策，造成2000年至2021年為「量縮價跌」，2002年至2006年為「量增價穩」、2007年至2014年為「量縮價漲」、2015年後為「量縮價跌」。另內政部營建署所發布2016年第4季房價負擔能力指標統計成果，全國貸款負擔率為38.34％，台北市貸款負擔率62.48％為六都最高；全國房價所得比為9.32倍，台北市房價所得比則為15.18倍，相當於不吃不喝15年才能買房，負擔最重；但兩者在季變動與年變動值上，台北市的下跌幅度則最大，顯示房價負擔能力略有提升。基此，可簡單歸納出近十餘年來台北市不動產市場呈現「政策寬鬆、房市飆車」、「量縮七年、房價始跌」以及「炒房打房、市場起伏」現象。

二、2016年全市建物買賣登記棟數創2000年以來新低，交易量前三名為中山區、內湖區、萬華區

歷年全市建物買賣登記棟數趨勢，交易量波動狀況易受政府施政及整體經濟環境影響，2000年至2016年間交易量，建物買賣登記棟數2006年為歷史最高點，為68,976棟，2016年為歷史最低點，為21,500棟，跌幅超過6成；又觀察近5年來全市建物買賣登記棟數呈現下滑趨勢，但跌勢已有趨緩。另2016年台北市交易量前三大行政區分別為中山區、內湖區、萬華區，而南港區、大同區、中正區交易量則維持於後段。

三、2016年全市核發建造執照戶數、核發使用執照戶數皆創下歷史新低量

建造執照與使用執照的總核發數量，長久以來被視為預售屋與新成屋的供給量指標，2016年核發建造執照戶數、核發使用執照戶數皆呈現減幅，另2016年核發建造執照戶數、核發使用執照戶數皆創下歷史新低量。

四、2016年不動產經紀業執業中家數較2015年減少40家

自2011年6月實施奢侈稅、2012年實施實價登錄後，2013年後不動產經紀業家數成長趨緩，整體家數於2015年達到最高1049家後，於2016年減少40家。同時不動產經紀業開業家數比呈現下降趨勢，2016年不動產仲介經紀業開業家數比為歷年最低僅37％，不動產代銷經紀業家數比為歷年第二低32％，兼營仲介及代銷經紀業開業家數比為歷年最低26％。另台北市經紀業者中經營不動產仲介經紀業家數約占50-60％，經營不動產代銷經紀業者約10-15％，兩者兼經營者約30-40％。

貳、次市場面

一、住宅交易量逐年下滑，交易量及金額2016年第1季最低

全市2013年至2016年實價登錄住宅交易件數分別為21,860件、15,246件及13,912件及11,386件，交易量逐年下滑。2016年交易件數較2015年減少18.16％，交易總金額亦較2015年減少25.14％。以各季交易量比較，每年第2季交易量均為最高，其中最高量出現在2013年第2季交易件數6,544件，最低量則落在2016年第1季1,961件，僅2013年第2季的29.97％。

二、2016年全市平均交易總價下跌8.54％，2016年平均交易單價下跌4.02％

從全市住宅平均交易總價觀察，2013年至2016年全市平均總價分別為2,190萬元、2,330萬元、2,507萬元及2,293萬元，2016年平均總價較2015年下跌8.54％。2016年各行政區平均交易總價前3名依次為大安區、中正區及松山區，分別為3,294萬元、3,140萬元及2,592萬元。從全市住宅平均交易單價觀察，2013年至2016年全市平均單價分別為62.3萬元、66.3萬元、64.6萬元及62萬元，2016年平均單價較2015年下跌4.02％。2016年各行政區平均交易單價居冠為大安區86.8萬元，最低為文山區48.1萬元。

三、全市以大樓、坪數20-40坪、屋齡31年以上、格局3房為交易主流

從全市住宅建物型態觀察，2016年仍以大樓為主流購屋型態，占比56.25％最高。交易坪數部分，以20-40坪為交易主力，占比45.81％最高。屋齡部分，以屋齡31年以上為交易主力，占比35.83％最高。現況格局部分，以3房格局為購屋者最愛，占比37.34％。

四、2016年辦公市場交易量減少，信義商辦價格及毛利率最高

全市辦公市場2016年買賣與租賃交易件數分別為316件與754件，較2015年買賣與租賃交易件數364件與803件，分別減少48件與49件，主要係受廠辦交易量減少所致。交易價格部分，信義商辦於平均交易單價、平均租金及毛利率皆居第一名，可說是價格最高貴的辦公商圈。

五、2016年店面買賣總金額持續探底，忠孝商圈店面租賃量持續稱王

全市2013年至2016年實價登錄店面買賣交易總金額分別為199億元、120億元、98億元及88億元，全市店面市場買賣交易總金額呈逐年遞減。2016年主要店面商圈租賃交易量前3名依次為忠孝商圈、永康商圈及站前商圈。「主要街道店面」2013至2016年平均月租金單價前3名依次為忠孝商圈、西門商圈及站前商圈，分別為每坪17,981元、13,992元及12,109元。

六、坡平車位為每坪房價3.6倍，大安區單價最高，文山區單價最低

全市各行政區坡道平面停車位平均單價以大安區322萬元為最高，文山區182萬元最低。機械含坡道機械及升降機械停車位平均單價以大安區169萬元最高，文山區115萬元最低。統計全市停車位價格比值，機械車位價格大約是每坪房價2.23倍，而坡平車位則為每坪房價3.6倍。

參、一張表看懂2016年台北房市

一、整理分析

經整理分析以上2016年資訊，彙整如下表，希藉由重點的掌握，一張表看懂2016年台北房市，目的更在於透明資訊，進而健全房市。

二、更多年報資訊

本年報完整呈現出不動產市場交易量、價的真實情況，其用意在於透明房價資訊，提供全面的不動產資訊，讓任何想了解或進入台北市不動產市場的人，無論是學界、業者或消費者，皆更能掌握市場脈動，深入了解房市交易狀況，引導不動產市場健全發展。年報附錄一、二提供住宅價格指數及商辦租金指數，協助民眾了解台北市不動產市場趨勢。

青埔高鐵特區2017年前4月交易量和2016年同期相比增加近九成，不過整體均價下跌15％，顯示在降價效應激勵下，已化為房市具體買氣！全國不動產企研室主任張瀞勻指出，青埔高鐵特區在2014年房價達到高點，曾經飆到4字頭，區域均價每坪約25-32萬元，但2017年均價持續下探，跌至22.7萬元，使得剛性買方開始進場，不過不代表跌勢已停止。



全國不動產觀察實價資料，統計北台灣三大重劃區2016年前4月及2017年前4月交易狀況，發現青埔高鐵特區交易量增89％最多、但也價跌15％最多，而淡海新市鎮則量增34％、價升8％，至於新莊副都心含頭前重劃區交易量增加17％，價格下修12％。張瀞勻表示，三大重劃區中價量表現較為穩健的淡海新市鎮生活較成熟，政府機關及商場進駐，就連區內的新勢國小也成了家長爭相進駐的額滿國小。



全國不動產淡水新市鎮加盟店店長練明進指出，淡海新市鎮2016年受到整體房市景氣拖累，房價跳水至1字頭，降價已達買方滿足點，除了剛性需求陸續進場以外，代表商圈景氣的店面買賣詢問度也提升不少。



練明進表示，尤其是家樂福商圈內的新市一路~二路社區指名度高，價格止跌回升，但重劃區邊陲地段跌勢未見改善，兩相平均之下，房價小幅回升，但不見過去喊破3字頭的榮景。

至於青埔高鐵特定區出現價量背離的狀況，張瀞勻指出，過去青埔特區建商看多不看空，價格一度喊破4字頭，尤其在2014年前樂觀氣氛到達頂點，但經過這2年市場寒風洗禮，建商帶頭降價，位於邊陲地段的建案也守不住價格，1字頭成交案例增加。

觀察1字頭單價成交狀況，2017年前4月交易單價1字頭的即有46筆，2016年同期才23筆，足足增加一倍，顯示殺價取量奏效，也迫使市場加速築底。張瀞勻表示，若購屋族想在這些區域購屋，議價空間會相對大，但要注意的是，部分打出破盤價、自備款分期宣傳手法的建案可能會造成消費者的盲點，仍要考慮公共建設是否真能實現，抑或者建案格局等條件是否能接受，下手前得睜大眼睛看清楚。

依據信義全球資產Sinyi Global最新統計，北市商辦售價從下跌轉為盤整，各商圈售價呈微幅震盪，平均售價與前季相同，維持在每坪83.3萬元。租金方面則終止連漲的趨勢，目前平均租金為2,124元，毛租金資本化率同樣終止連漲回到2.44％。整體而言，僅空置率變動較大，下降至6.08％，比上季收斂，以信義世貿及松江南京空置率降幅較大。內科廠辦部分，售價跌幅也收斂，僅微跌0.17％至51萬，租金、資本化率表現則皆有成長，空置率持續下降至4.76％，本季又以文德段去化表現較佳。



信義全球資產經理王維宏分析，本季數據與上季相比變化不大，也與2016年以來價格下修、租金上調的趨勢不同，2017年Q2是平緩的一季，市場對價格的看法不似2016年悲觀，在租金收入穩定且利率維持低檔狀況下，賣方降價意願降低、信心轉強，但買方也沒有信心加價，因此價格維持在平盤震盪，但成交速度變慢。空置率方面，因2017年缺乏新增供給，且部分舊辦公樓拆除改建也減少可租用面積，因此2017年以去化現有供給為主，空置率持續走低，隨著整體經濟溫和復甦，剛性自用需求仍有一定之交易量，而在價格修正幅度較大的區域，交易趨於熱絡。



從買賣交易來看，本季總體平均售價83.3萬元持平，僅B級辦公售價略有下跌，從商圈來看，以南京四五段跌幅較大，而站前西門、敦南、復興南京商圈價格甚至出現回升，主要受到成交個案價格波動影響，並非整體趨勢所引導的上揚，其餘各商圈價格則微跌。年化毛租金資本化率收斂，平均為2.44％，其中站前西門商圈受惠觀光熱潮及西區門戶計畫帶動，仍以2.79％的毛租金資本化率居冠。

租賃市場方面，本季租金終止連漲，僅信義世貿商圈因頂級商辦帶動使平均租金上漲至2,901元，而空置率再降至8.56％，其餘商圈租金則呈持平或下跌。空置率方面，已連降七季，目前平均為6.08％，本季以信義世貿、松江南京商圈空置率降幅較為亮眼，敦北民生、敦南商圈則因承租方屬性如付租能力高、門牌及大樓等級較高與近來進駐新頂級商辦的承租方重疊，因此表現較為弱勢，空置率上升。



另外，內科廠辦市場，整體表現優於市中心純辦，售價雖持平在51萬元水準，但租金、資本化率上揚，空置率也持續下降。連過去空置始終偏高的文德段，本季空置率都大降1.16％，尤其外圍的潭美段也陸續有去化的消息，租賃市場火熱，也使內科平均空置率降至4.76％，可預期內科空置率將維持向下的趨勢，租金也有機會持續成長，推估在市中心純辦價格無明顯降幅，又無新增供給狀況下，內科對潛在客戶而言仍有吸引力。

據住展雜誌統計，新北市近一年各行政區房價大多持續下探，尤以泰山、新莊、中和等地修正壓力最大，年跌幅均達5％以上。若以近三年來房價表現來看，新北市房價跌幅最高的行政區依序是板橋、五股、土城、新莊與淡水，房價逆勢上揚的僅有林口、樹林與八里。住展雜誌企研室經理何世昌表示，房價跌幅大的區域幾乎都是有感讓利建案密集的行政區，顯示在降價案帶頭之下，確實已對區域房價造成破壞力。



近一年來，新北市主要行政區僅有4處上漲、另14處下跌，上漲的區域依漲幅高低依序為八里、汐止、蘆洲、五股。住展雜誌企研室經理何世昌分析，五股屬於前一波跌深反彈，惟反彈力道並不大，而八里、汐止與蘆洲則是少數高價案釋出而拉抬房價。以汐止為例，汐止房價從高點的4字頭反轉下跌，多數建案讓利降到3字頭，甚至有建案打出2字頭破盤價，但2017年來樟樹灣、汐止區公所與社后地區出數個4字頭以上的高價案，不願屈從讓利主流。



至於跌幅較大的泰山、中和、新莊與土城，年跌幅從4.8％至6.3％不等。而近一年價格跌幅大的區域，大多不是供給量大的區域，意味供給量大小與價格大幅脫勾，讓人看得霧煞煞。泰山是因客源幾乎都是在地客，銷售速度稍慢，建案調降售價來刺激買氣；中和屬於普遍型讓利，多數建案價格紛紛放軟；新莊與土城則是破盤價建案帶頭殺，新莊是副都心與下新莊連環降，土城是暫緩發展區低價撼動市場，迫使其他建案跟進降價。



若以近三年來看，則新北市僅有林口、樹林與八里上漲幅最大，當中又以林口漲幅最大、約9.8％。林口近三年房價上揚的關鍵，在於當地業者普遍對機場捷運通車抱有極大期待，其次是前段捷運A9站一帶高價建案湧現，無論是大、中、小坪數建案，都出現4字頭以上的高成交價。



住展雜誌企研室經理何世昌解釋，現在買方多預期房價應該修正，而林口價格走勢完全不符合買方期待，因此在機場捷運通車後利多出盡，看屋者眾但成交卻有限、人氣旺但買氣冷，於是有建案開始打出極低價廣告戶、或調降成交底價來應對，林口價格已經開始走軟。

近三年跌幅較大的區域如板橋、五股、土城、新莊與淡水，與讓利建案帶頭殺息息相關。板橋價格戰的導火線在江翠北側，重劃區新建案價格比中古屋還少1個字頭；五股是洲子洋重劃區建案直殺至2字頭；土城讓利第一槍是「大同莊園」，現在則由暫緩區建案接棒；新莊頭前與副都心重劃區、下新莊都出現讓利案，只剩舊市區倖免；淡水則是由寶佳領頭殺，由於寶佳量大，使其他建商不得不跟進。



何世昌指出，新北市近期房價仍略顯疲弱，但也正因讓利普遍，成交狀況大幅好轉，讓利拚買氣的策略算是大獲成功。從近年市況來看，目前銷售最好的建案必須讓利二到三成，預期未來新北房價仍有修正空間，下半年買方還會有撿便宜的機會。

台北市48.25％的土地是公有土地，是城市發展的重要資源，台北市政府地政局於2015年1月起全面清查台北市閒置公有空地，並推出「台北地政雲」系統中納入「公地查詢」功能，訂於2017年7月1日正式公開上線，提供各界查詢台北市轄區各類公有土地資料，包含現在的管理機關，有助於活化閒置公地、促進公地利用。

公有土地占台北市土地面積48.25％，然而一般民眾不易取得公有土地資訊，在開放政府之理念下，地政局推動「台北地政雲」系統中納入「公地查詢」功能，並於2017年7月1日正式上線，提供台北市約15萬筆的公有土地資訊，除涉有敏感性資料或有其他特殊情形，經函詢600多個公有土地管理機關，檢視後回復不宜開放之土地約2千9百餘筆，約占公有土地總筆數2％，其餘98％的公有土地均可開放查詢。

觀察各行政區公有土地面積表，位於市中心的中正區、中山區、大安區、松山區、信義區，公有土地皆占比其行政區面積超過50％，前3名的中正區、中山區、大安區更超過60％，主因中央政府機關所在行政區，或是取得公有土地興建之公共設施較為完善所致。



台北地政雲「公地查詢」系統已建置完成，查詢功能包含四大主要特色：

1.查詢方式簡單：使用者得以地號、門牌或直接於地圖上點選查詢各筆土地相關資訊。

2.揭露土地權屬情形：提供查詢土地權屬，包括國有、台北市有及其他權屬情形。

3.顯示管理機關：除供查詢土地權屬，如為公有土地，則會揭露現在的管理機關。

4.依公有土地權屬情形顯示顏色：含有公有持分之土地權屬，於地圖上依公有土地權屬情形顯示顏色，例如紅色為國有、藍色為台北市有、黃色則為公私共有。

除了「公地查詢」的功能外，使用者同時可查得本局辦理「本市公有非市有閒置土地清理成果」、「公有土地完成無償撥用」及提供「台北市公有土地資料」等成果，相關資料已發布至台北市政府資料開放平台，免費供使用者瀏覽及程式開發者加值應用，可促進土地合理有效利用，同時使政府施政透明公開。



除了上述公有土地資訊公開，地政局早於2015年1月起即全面清查台北市轄區內非市有、非市管之閒置公有空地，共計16,153筆，面積 5,455.53公頃，104年公告現值達1兆4,000億元，並將所整理的公有土地資料提供本府相關局處評估並研擬使用計畫，作為後續土地活化利用之參考。



另為減輕市府的財政負擔，本局再清查其中可無償撥用約1,800筆閒置公有空地，面積約130公頃，以2015年公告土地現值計算約1,500億元，並於2015年3月27日將清查結果送各目的事業主管機關依實際需求評估，並召開專案會議協調由各機關辦理無償撥用。

統計自2015年至2017年6月底為止，台北市政府各用地機關已完成無償撥用取得土地面積33.72公頃，以2017年公告現值計算，為市府增加約484億元可運用的土地資產，累計市府無償撥用取得面積已超越2011年至2014年總和的6.45倍，可達成公有土地「管用合一」，並加速推動市政建設。



至於目前尚無使用需求的閒置公地，除接續推動短期使用方案外，並已列冊函送都市發展局納入各行政區都市計畫通盤檢討，優先檢討變更為各類公共設施用地或其他使用分區，持續活化閒置公地、促進公地利用，提升民眾生活品質，打造台北成為永續宜居城市。

轉眼間今年已過半，各家房仲交易量出爐，根據住商統計今年6月全體系交易量，和5月相比全台量增1.8%，整體交易持平，在區域表現上，台中市翻紅，成長10.5%，高雄市成長2.7%居次，新北市下滑最多，但也僅量縮1.1%，六都中除了台中市有亮眼表現外，其他5都相較前一個月沒有太大的變化。

▲今年6月房市受梅雨季干擾，全台交易量呈現持平。

而根據台灣房屋地產集團統計台灣房屋與優美地產成交行情也呈現持平，對比5月價量差距都在1%上下，交易量增較多的為新北6.3%，桃園市4.8%，房價較5月降幅最大的為台中市，降了-7.2%。七都平均量增1.11%，價格微減0.72%。

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住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，今年第2季由於天候因素，時有大雨干擾，買氣受到影響，另一方面，許多區域新案量體大，建商為清庫存，再三推出降價取量策略，使得新屋、預售屋價格越來越貼近中古屋行情，以至於中古屋價格受到挑戰，由於屋主讓利空間有限，中古屋買氣難以推展。

展望下半年，永慶房產集團業管部資深經理謝志傑認為，需要振興措施刺激才可樂觀期待，建議有意售屋的屋主，適度讓價，貼近買方需求，增加成交機會。