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台灣房屋地產集團統計台灣房屋與優美地產成交行情，觀察2017年7月七都價量變化，整體量增價盤，量增最多的在新北6.1％，次多是桃園5.9％與新竹5.3％，北、高則量減1％左右。價格部分，高雄跌5.5％最多，其次為新北降4.6％，台北跌3.2％，其餘各都小漲。七都平均量增3％，價跌0.7％。



優美地產企研室召集人葉立敏表示，7月買氣穩定成長，買賣雙方價格認知差距縮小，觀察到賣方委託開價傾向比照實價揭露行情，甚至願意比實價行情低一點的大有人在，開價對雙方都屬合理價格，只要一點讓利即可成交，帶動交易量增3％但價格小跌0.7％。



葉立敏指出，7月量增最多6.1％的新北市，以蘆洲、三重區成交最熱，多為華廈與公寓產品。據實價顯示2017年1-5月蘆洲公寓均價27.2萬元，屬於低單價好賣產品，而屋齡1年以內的電梯大樓成交單價40.8萬，10年內屋齡的單價39.6萬，新成屋與10年內中古屋價格幾乎無價差。

台灣房屋蘆洲長榮特許加盟店店東鄭勝群表示，蘆洲區可謂新北最好賣的地區，除了價格低，區內有兩個重劃區，加上捷運開通，平原地形也無工業環境，適合自住，因此買方對社區的選擇較重視，如三房的「榮耀巴黎一期」，單價4字頭，以及屋齡僅一年的「悅容一期」，單價也約40萬上下，或是四房產品「臻愛皇家」，都屬7月熱銷社區。



桃園交易量增5.9％，平均房價增0.5％。台灣房屋智庫經理江怡慧表示，自住低總買盤持續發熱，桃園購屋平均總價在800~1100萬元，交易熱區以中壢區、桃園區、八德區、龍潭區、楊梅區為主，產品以3房以下的電梯大樓居多。



江怡慧強調，重大建設陸續動工與進駐，增強不少購買者的意願與信心度，桃園航空城推動，確實讓桃園看屋率有回溫，根據台灣房屋內部成交資料統計，桃園地區7月點閱率較上個月提高18％，以及購屋猶豫期較上個月縮短1周從105天縮減到98天，顯見找屋的人變多了，有尤其以捷運站週邊住宅較為明顯，分別依序以A8、A21、A17以及A19站為主。另外，建商讓利態度有明顯縮小，中古屋市場整體議價空間也略減3.4％，表示這月購屋者得多掏購屋總價款的3.4％的本錢才能買到！



新竹地區7月交易量增5.3％，平均房價增0.2％，代表新竹向來房價都相當穩定，相對議價空間變動不大，價格只要是合理行情內，竹科人購屋考量房子本身的區位、環境條件以及需求性才是最重要因素。

近期觀光業者大嘆經營艱困，全台準備停業或待價而沽的旅館超過600家。另外，墾丁的旅館業者也表示面臨遊客人數雪崩式下降，亟需救援。到底觀光業景氣下滑對觀光旅館業有何影響？瑞普萊坊2017年7月31日公布蔡總統上任前及2017年以來最新的觀光旅館營業統計分析，2017年全台觀光旅館到目前為止，國際觀光旅館新增一家，一般觀光旅館則新增兩家，雇用員工數微增1％。但台灣的觀光旅館業同時面臨陸客住房人數跌43％、住房率跌4％、住用數跌4％、房價跌1％、總營收跌3％的惡性循環，供需出現失衡，值得注意。其中，東部地區的觀光旅館最慘，營收大幅滑落9％。

根據交通部觀光局的旅館業相關調查統計發現，2016年蔡政府上任前一到五月與最新公布的2017年前五個月全台觀光旅館總營收含住房、餐飲、其他收入相比，瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，總金額從2016年的248.2億滑落到2017年的240.6億，衰退3％，這是金融海嘯、政府開放陸客來台以來首見衰退，將近8億的產值蒸發。若再深入就「住房收入」分析，全台2017年較2016年短少5％，設備等級較低的一般觀光旅館衰退幅度較大，已達7％，東部、南部的一般觀光旅館更跌出12％、15％的紀錄。



全台2017年前五個月觀光旅館平均住房率為63％，較2016年67％縮減4個百分點，其中，中部地區有多個著名觀光景點支撐，表現最穩健，逆勢成長2％，但北部則減少3％，從七成以上跌落到68％。最慘的是南部、東部均衰退7％，若從客房的住用數來看就更嚴重，南部減少了8％，東部更大跌12％。黃舒衛認為，這跟陸客人數變少有極大關連，因為南部的觀光旅館陸客住房人數從23.8萬掉到12.4萬，東部更從9萬掉到3.4萬，分別減少48％、63％，遠高於全國平均值的-43％。另一方面，南部、東部觀光旅館的團客比都高達45％，較全國平均值38％來得高。可見成也陸客、敗也陸客，來客的組合直接牽動業者生計。

另一方面，全國平均房價微降1％，北部領跌2％吸引來客，但衰退最多的南部、東部並未因應陸客減少、住房率下修的需求萎縮而調整平均房價，甚至還上漲2％、4％。假設陸客持續減少，而新南向政策的新客源來不及補充或是根本鞭長莫及，預期住房率、營收、平均房價還會繼續下修，未來修正幅度恐怕會更大。



唯一例外的應屬離島地區，在無新增供給且陸客從231人大增至2,896人，成長11.5倍之後，不但平均房價不漲，還反跌近三成，帶動住用人數增加80％、總營收大漲51％，值得其他區域借鏡。



全台觀光旅館2017年多開出508間房，總量成長1.8％，所以從業人數微增0.95％。新開業的包括國際觀光旅館等級的宜蘭綠舞國際觀光飯店，以及一般觀光旅館級的台北量子酒店及宜蘭悅川酒店，而台北萬豪酒店也增開74間客房。黃舒衛表示，如果以商用不動產收益價格的角度分析，簡單來說總營收減少，但經營及稅費等成本增加，等於不動產產生的淨收益降低，連帶表示整體的資產價格水位下降，而投入的業者持續增加，僧多粥少，代表獲利、資產價格都被持續稀釋。



雖然，2017年上半年來台旅客數512萬人，全年可望守住千萬大關，但仍較2016年少5.6％。黃舒衛表示，從觀光旅館市場營收來看，目前衝擊相對較小，且新增供給緊縮，所以供過於求的問題不大，相對來說較低階的一般旅館無論是新增家數、客房數都增加5％，但客源結構在變、住宿需求在變、消費內容在變，對於鎖定陸客、團客的平價旅館來說，首當其衝。



黃舒衛強調，觀光旅遊事業的投資固然需要時間醞釀，但很明確的是，想發機會財的投資人，應該趁早調整策略、調整價格，以安度風暴。而有開發計畫執行中的業者也要重估國內外市場環境及消費需求，適時調整方向、步調，除了定位準、產品穩、客源多之外，還要積極分散風險，尋求更多的外部資源整合機會。

CBRE世邦魏理仕2017年7月31日發佈市場快訊指出，2017年上半年外籍旅客來台人數達512萬人次，年減5.7％，其中陸客來台人數連續14個月負成長。世邦魏理仕預期，未來數季大陸旅客人數將持續減少，旅館經營將面臨更嚴峻的挑戰。



世邦魏理仕觀察，觀光局近日公布2017上半年外籍旅客來台人數共512萬人次，較2016年同期減少5.7％，主要係大陸旅客數下滑至126萬，下降幅度高達40.1％，其中，陸客來台人次連續14個月呈負成長。政府以開拓多元市場、推動國民旅遊等策略因應陸客銳減在觀光收入上可能產生的衝擊，有效刺激了上半年東南亞各國來台的旅客人次總人次達103萬，較2016年同期成長39.8％；此外，港澳及韓國旅客人次亦呈上升趨勢分別成長7.6％、30.2％，有效減緩大陸旅客下滑對台灣觀光產業造成的衝擊。

世邦魏理仕觀察，觀光局統計顯示，2017年1至5月全台觀光旅館的陸客住房需求下跌43.1％，平均住房率跌至63.2％年減3.7個百分點，平均房價則小幅下跌0.9％，為全球金融海嘯後首見房價負成長。至於一般旅館市場，全台1至5月平均住房率亦呈現跌勢跌至47.7％，年減3.9個百分點，其中陸客住宿需求大降72％，平均房價則逆勢成長1.4％。值得一提的是，台南市一般旅館業表現亮眼，截至2017年為止住房率平均達48.3％增加5.5個百分點，平均房價則成長17.6％，世邦魏理仕認為，主要因為台南旅館市場以國內遊客為主力客層，其佔此區整體住宿需求逾85％，支撐此區旅館業的表現。



世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶表示：「預期未來數季大陸旅客人數減少趨勢將持續，旅館經營將面臨更嚴峻的挑戰；其中，位於中南部縣市的中型飯店出售機會可望增多，部分建商可能基於養地的考量而有意接手；而位於直轄市、具規模的商務旅館則有望吸引少數國內連鎖旅館業者進行投資，以整合集團資源、擴大營運版圖。另一方面，國外飯店品牌對於台灣市場前景存有疑慮，短期內將以日本旅館集團較為活躍；部分日本業者仍持續探詢在台北市區的投資經營機會，主要看好日本旅客穩定的住房需求。」

2017上半年來台旅客人數共約512萬人次，較2016年同期減少5.66％，其中大陸旅客更比2016年同期減少40％。過去10年許多投資人看好陸客來台觀光的商機，掀起飯店投資風潮，自2008年開放陸客觀光以來，台灣觀光旅館房間數約新增6,000房、達2.8萬房，一般旅館房間數新增4.6萬房、達15.2萬房；籌設中之觀光旅館房間數多達1.4萬房，相當於目前存量的一半。在供給過量的狀況下，全台觀光旅館平均營運表現頗受衝擊，平均住房率自2014年72％逐年下滑至67.2％2017Q1。



2017年初以來，市場不斷傳言有高達600家以上的大小飯店準備出售，進一步細究其名單，可發現以陸客為主要客層的飯店為數不少，且型態多為都會區的商務型旅館，顯見國內觀光市場將進入汰弱留強的盤整期。據觀光局統計資料顯示，近年國內旅遊需求持續成長，2016年國旅人次創下1.9億新高、年增6.6％，國人國內旅遊總費用更從突破3,971億元，成長10.27％，甚至超越了國人出國總費用的成長速度，越來越肯花錢在國內高品質的優質住宿環境。



高力國際指出，過去陸客來台人數快速成長時，因大部分是團客，大多選擇入住房間數多、中低價位的飯店，反觀高端度假酒店的住客以散客為大宗75％~90％，陸客所占比例都非常低2％~3％，陸客減少對其營運影響甚微，甚至因為國內旅客造訪意願提高而受惠。因此，以國旅為主要客層的各大風景區之休閒度假酒店表現相對穩健。



高力國際分析觀光局統計資料，墾丁觀光旅館平均住房率71.15％為全台各風景區最高，其次為日月潭69.2％；從平均房價來看，日月潭涵碧樓房價與文華東方相近，日月潭雲品酒店、蘭城晶英酒店房價也相當於信義計畫區國際品牌如W飯店、寒舍艾美酒店的水準，甚至有些人氣民宿如旭海牡丹灣Villa、清境老英格蘭莊園每晚房價都在萬元以上。以投資的角度，相較台北市動輒每坪百萬的不動產價格，投資休閒度假酒店的不動產成本僅是三分之一、甚至五分之一，創造的平均每房收益REVPAR卻相近、甚至更佳。

然而，要在熱門風景區開新的度假酒店並不容易，墾丁、日月潭、阿里山等國家級風景區內大多為保護區，能符合高端度假酒店規模的建地取得不易，即使取得土地，近年環保意識高漲，能否通過環評關卡也是一大挑戰。高力國際表示，近5年協助多組業主引進國際知名酒店品牌，目前手上代理墾丁、日月潭、宜蘭、台東…等渡假勝地的飯店投資機會，大多為已通過環評審查，可立即開發之成熟個案，其中更有引進國際知名品牌的渡假村案，歡迎有意投資度假酒店者洽詢。

7月買賣移轉棟數出爐，統計地政局發表不動產買賣移轉棟數資料，全台六都平均下跌逾1成，其中新北市自5614棟衰退為4223棟，跌幅24.8%最多；台中市從上月的3895棟縮減至3143棟，下跌19.3%跌幅居次；桃園市今年缺乏合宜住宅的交屋議題，微幅下滑7.7%；台南市及高雄市則也分別減縮至1537棟及2969棟，月減幅超過1成。

▲7月買賣移轉棟數資料出爐，台中市從上月的3895棟，縮減至3143棟，下跌19.3%。

全國不動產企研室主任張瀞勻直言，殺價取量對於買方而言有些麻痺，部分買方認為房價還有下跌空間，「不只更便宜，還要最便宜」，因此雖然積極看屋，但仍抱持觀望態度。

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台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，眼下移轉棟數多為新屋交屋潮支撐，值得注意的是台北市大安區、中山區，台中市西區都有不少高價物件大量交屋，惟由於價格多為先前預售價格，不符目前實際行情，價量均漲恐為曇花假象。下月除暑熱持續外，還面臨颱風季節以及農曆民俗月前夕，除了特定地區交屋潮外，預料量能將再走弱，而整體第3季缺乏天時地利人和，得到第4季傳統旺季始見明朗。

年增減幅回溫 專家看法不一

不過，若統計今年1到7月地政局公布的買賣移轉棟數資料，與去年同期相比，台北市漲了9.3%，台中市、台南市、高雄市都漲幅也都達到15%以上，與2016年相比出現觸底回溫的跡象。

對此，中信房屋副總劉天仁表示，2016年可以說是房市冰凍的一年，全年買賣移轉棟數跌到24.5萬棟，連25萬棟都不到，但今年開始房市出現解凍跡象，買賣移轉棟數比起去年逐漸回升，雖然買賣移轉棟數的增加部份是因為受到新成屋交屋的影響，但也表示市場上需要房子的買方己經開始行動。且現在利率維持低點，加上部份銀行鬆綁房貸及土建融政策等，對房市是正面鼓勵。

但住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則認為，與去年同期相比，今年上半年表現不俗，雖然中間一度停滯，但在降價風潮和交屋量支撐下，不動產市場數字看似回暖，不過綜觀7月表現呈現弱勢，顯見買氣雖有但不穩定，將是下半年一大隱憂。