鳥松廠房,鳥松廠房出租,高雄鳥松廠房

推動都更已是政府的重點住宅政策，然而都更速度遲緩成為政府最頭痛的問題，都更亂象也因而層出不窮，中信房屋宅指數時事題針對都更參與意願的調查結果顯示，都更需要高度的專業，但是選擇「由民眾發起自辦都更」的比例21.7％，竟然高於「由一般建商辦理」13.3％，中信房屋副總劉天仁指出，這是一個不正常的現象，政府、建商及民眾三方，都應該正視這個畸形的現象，才能夠以健康的都更心態與成果，作為推動都更加速的基礎。



中信房屋宅指數調查指出，有高達八成81.6％的民眾，表達願意參加都更，代表民眾普遍期待都更，這對政府推動都更是一大助力；其中有高達46.6％的民眾，認為由政府來辦理都更較理想，顯示民眾對政府推動都更的專業信賴度，高於自辦都更與建商推動。



更慘的是，住在屋齡30年以上、沒有電梯的公寓或透天厝的族群，這個族群是最需要優先都更的族群，而針對這個族群的分項調查中，傾向自辦都更的比例最高，達28.8％，其次為由政府辦理27.2％，最後才是由一般建商辦理23.6％。



詢問「你認為由誰辦理都更，會提高參與的意願」，若以年齡分佈來看，對建商最沒有信心的年齡層是50歲以上的族群9.1％，他們最相信的是由政府來辦理53.4％，這個比例也是所有年齡層裡最高的，也就是在所有年齡層中，最相信政府的是50歲以上的族群；而其中最相信建商的，是30-39歲的族群，但比例也僅為18.9％，還不到兩成。

不過，劉天仁認為，政府應該扮演的角色，主要在政策制定、輔導及協助民眾解決疑惑、都市更新樣貌的擎劃與管理等層面，不宜直接涉入都更個案的執行面；如果就民眾與建商，何者較適宜直接執行



都更個案，按專業度來看，應該是建商較為合適，但是比起相信建商，民眾卻更相信自己有能力推動並辦理都更，這對於推動都更並不是一件好事。



都更專業不容兒戲，然而最專業的建商信賴度卻吊車尾，代表參與都更的建商形象亟待提升，劉天仁表示建商專業形象被極盡抹黑後，對於都更、民眾沒有幫助，由文林苑事件到2017年三月發生的台北市長安西路都更案建商強拆事件，對於都更的推動都是負面效應，政府在處理類似事件時應更謹慎，因為民眾對於都更的信心，主要是來自政府，可說是「成也政府，敗也政府」。

台北市議會三讀通過台北市房屋稅徵收自治條例修正案，開放「合理銷售期」，建商手上待售餘屋「囤房稅」稅率過去的3.6%大降為1.5%。巢運批評，台北市長柯文哲完全踐踏過去的不動產稅改成果，口口聲聲「居住正義」，所作所為卻是向建商及投機客靠攏。

▲巢運強調，幫建商、豪宅減稅，民眾的居住負擔不會因此稍減，反而會雪上加霜，市府稅收還要蒙受數十億元巨大損失。(本報資料照)

巢運指出，這次囤房稅「倒退嚕」，柯文哲推諉議會突襲，實際情況是市府主動向議會提出檢討囤房稅，把閹割居住正義的刀子親手交給建商及議員，顯然市長理解的居住正義是建商的利益，不是市井小民的居住權。幫建商、豪宅減稅，民眾居住負擔不會因此稍減，反而會因「豪宅漣漪效應」雪上加霜，更不提市府稅收蒙受數十億元巨大損失，多項市政明年恐將面臨縮減。

台北市建商公會曾表達新成屋是待售商品，1.5%稅率不要有期間限制，台北市財政局表示，配合今年7月1日實施的房屋稅新制，新成屋不僅房屋構造標準單價分6年緩漲、刪除所有加價項目、折舊率由過去1%調高為1.17%，高級住宅還採用120%固定加價比率，因此2014年7月1日以後取得使照的房屋，房屋稅已較2014至2016年大幅下修，有助於提升新成屋交易量。

財政局指出，堪稱指標的台北市，6月不動產移轉件數是今年以來最大量，別具意義，在遞延買盤及自住剛性需求發酵下，未來房市有機會擺脫去年的交易低潮，觸底回穩的跡象開始浮現；「以價換量」仍是成交關鍵，預期未來房價為緩跌走勢，在民眾購屋信心略微回溫的情形下，如只因過去2年房市進入冰河期而延長合理銷售期，可能讓房價停止緩跌，交易量再陷入另一波低潮。

網友則說：「如此一來建商與投資客更有本錢和不景氣對抗，空屋資源浪費更嚴重，房價也更難下降，政府應該鼓勵出租、拉高囤房成本，讓空置新成屋讓利出售給一般民眾，而不是選舉快到了就向金主屈服」。另有網友說：「投票通過的藍綠議員都該被譴責，居住正義喊爽的」。

台北市市民大道和敦化南路的豪宅「敦南樞苑」因前長榮航空董事長張國煒一次購入兩戶而聲名大噪。房仲發現，同社區8樓以每坪134.89萬元搶到出清價，是該社區迄今最低價。

實價登錄揭露去年11月，台北市敦化南路和市民大道交叉口豪宅「敦南樞苑」一次揭露18樓和20樓2筆成交，總價為新台幣2.94億元及3.03億元，拆算車位後單價每坪153萬元、157.5萬元，當時相較「敦南樞苑」歷年最高價169萬元相對划算，房仲發現，買家是張國煒及妻子。

房仲根據內政部實價揭露4月份「敦南樞苑」8樓，僅以每坪單價134.89萬元成交，創下同社區交易至今最低價。

優美地產企研室召集人葉立敏表示，此新低價實為社區的「出清價」，建商低價求完銷、買方以法人登記還可節稅，豪宅價跌背後實為雙贏成交。

葉立敏指出，實價顯示敦南樞苑8樓以總價2.7億元成交，坪數約231.85坪（3個車位，約39.47坪），扣除車位價格1050萬元，拆算每坪單價約134.89萬元。由於此豪宅為一層一戶，比對實價鄰近的7樓與9樓，曾在2012年成交每坪147萬元與153.7萬元，均為5年前預售行情，此次8樓不僅比5年前便宜，也較同社區揭露最高單價169.1萬元下修 2成。

她說，買預售屋要能撿到便宜，通常出現在剛開始的預售期，或是最後結案時買，建商餘屋不多，乾脆用出清價完銷，對建商而言成交價落在134萬元到169萬元之間，仍保有松山區豪宅地位。

另外，房地合一稅上路後，豪宅買方也多以法人名義登記，未來隨時移轉僅課17%房地合一稅，具節稅效益，買方也撿到便宜，實為雙贏局面。

瑞普萊坊2017年7月6日發表2017年《財富報告》，在報告中指出2016年全球資產不含主要住宅美金3千萬元以上台幣約10億元的超高淨值人士增加4％，達到193,490名，增加的原因在於經濟環境回穩，各國股市頻創新高，投資氣氛回溫。2016年台灣的超高淨值人士人數為1,676人，排名第23，年增5％，成長率猶勝全球水準，其中有84％住在台北市，平均每十萬人就有六個超高淨值人士，在超高淨值人士投資的產品偏好方面，台灣超高淨值人士平均擁有4棟住宅，數量高居全球第二。



美國仍是超高淨值人士數量最多的國家，佔全球37.8％，其次為中國、英國、德國、瑞士。歐洲各國飽受經濟疲軟之苦，超高淨值人士數量衰退最多，其中課徵高稅率富人稅的法國，超高淨值人士淨流出一萬人，為全球之首，因此超高淨值人士數量減少一成。



未來十年全球超高淨值人士將增加43％，成長主力全部落在亞洲國家，而中國、印度、越南、斯里蘭卡的翻倍成長，最受矚目。十年後，上海、北京的超高淨值人士數量將取代倫敦、香港的排名，急起直追、目前排名18的孟買甚至會將東京擠出前十名排行榜。



另一方面，萊坊首度公布「城市財富指數」，台北市排名高居第15名，其中「交通便利性」指標更擠進前8名。瑞普萊坊董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，台北市在「投資指標」排到第18，間接影響「未來財富指標」落到第19名，可見政府、民間在招商引資仍有很大的努力空間。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，經濟走穩、股市屢創新高、房價跌勢趨緩，都讓2016年台灣的超高淨值人士資產穩定成長。如果以資產分層分析，台灣富豪越往高端走，人數在全球排名越高。以百萬美金的階層來看，台灣排全球第23，但億元美金則擠進到第18，十億身價的更排到第14名。另外，在台灣要達成千萬美金身價的速度也很快，平均約53歲，僅比越南的48歲，韓國、印尼、菲律賓的50歲，中國、俄羅斯、馬來西亞、泰國的52歲稍晚，與新加坡並肩，還勝過香港的54歲、美加德的56歲、日本的60歲，如果這是一列有16個車廂的富貴列車，台灣就是坐在第四節，排名相當前面。



但台灣超高淨值人士在投資的優先考量因素略顯保守，前三名分別為：「財富保存」、「繼承安排」、「稅務規劃」，但在「投資的多樣性」、「創新投資」的重要性遠遠落後全球平均。另外，國際上有英國脫歐、川普當選等黑天鵝因素發生，因此約七成的全球超高淨值人士認為「政治不確定性」、「資產跌價風險」是影響財富累積的最大風險，但特殊的是，台灣超高淨值人士反而認為「加稅」、「資本管制」等政府政策措施才是衝擊財富的關鍵風險。



在超高淨值人士投資的產品偏好方面，台灣超高淨值人士平均擁有4棟住宅，數量高居全球第二，僅少於沙烏地阿拉伯0.3棟，且超高淨值人士有39％的財富是分配在不動產，比重最高，對不動產的偏好最強。惟台灣超高淨值人士購置自己國內豪宅意願為26％，低於全球30％、亞洲32％，投資商用不動產的比例卻高達42％，投資海外住宅的比例也有29％，顯然短期國內豪宅市場還不是超高淨值人士房產投資的首選。



而海外投資國家第一指名就是目前台幣有匯率優勢的英國。再加上近四成亞洲國家的超高淨值人士選擇讓孩子至海外留學。瑞普萊坊副總經理蘇銳強表示，英國2016年超高淨值人士淨流入還有500人，這是歐洲各國中的特例，也帶買方需求穩定成長。



獨家的全球百大城市豪宅指數方面，在2016年全球微漲1.4％的格局下，北京、上海、廣州漲幅近三成，但台北市受政策壓抑跌幅達8％，全球倒數第6。黃舒衛表示豪宅稅、房地合一稅、限制貸款的多重壓抑下，市場只剩自住買方，價格持續盤整。但在建商、屋主讓利，以及中國版肥咖上路前，2016下半年交易量倍增，加速價格探底，市場是用健康的方式調整。展望豪宅後市，在台北市擬調整房屋稅，預估豪宅價格跌勢趨緩，修正空間落在5~8％，而成交量會持平。

仲量聯行2017年7月6日表示，取得獨家銷售代理的麗嬰房總部大樓位於台北市內湖區文德段，6月釋出後市場詢問度非常高，本案預計7月下旬進行邀標開標。麗嬰房總部大樓預計售出後回租15年，對於投資收益型不動產企業或金控來說，是一個不錯的標的，仲量聯行資深副總經理吳瑤華指出，內湖科技園區的租金水準、出租率雙雙持續走升，近期內湖區文德段房地產交易頻繁，使內湖地區儼然成為台北的新焦點。



吳瑤華表示，台北市政府於2017年5月份簽訂「內湖之心」BOT開發案，未來希冀透過約1.75公頃的育成中心，及引入民間48億元的資金，孕育新事業、新技術及新能量，做為開啟內科2.0轉型計畫的契機。而另一方面，知名汽車大廠奧迪亦於近期透過參與公開招標取得原環保局修車廠約2公頃的土地，做為創新實驗室及旗艦中心基地。



吳瑤華指出，內科文德段在企業活動熱絡之外，緊臨萬坪綠帶瑞光公園的內湖陽光街巷弄已悄悄成為特色咖啡館的聚集地，包括北歐極簡咖啡Fika Fika和主打互動體驗的覺旅咖啡，讓繁忙工作的科技園區增添一抹知性人文之意，在商業與樂活的融合之間取得更適合的平衡。麗嬰房也計畫將位於總部大樓一樓店面重新改裝，打造出新生兒第一個365天的實境生活體驗空間。

吳瑤華說明，位於文德段的麗嬰房總部大樓，為大台北地區難得一見的單一所有權收益型不動產投資標的，6月釋出後市場詢問度非常高，本案預計7月下旬進行邀標開標。吳瑤華指出，投資收益型不動產時，除標的本身條件外，投資人也會考量承租人付租能力及品牌形象。麗嬰房為國內上市公司，麗嬰房總部大樓售出後回租15年，對集團員工來說，原上班環境完全不受影響，是企業對永續經營的承諾，投資人也因此可獲得長期穩定租金收益；另一方面，資產活化的效益也可以直接回饋到股東。



內湖科技園區的租金水準、出租率雙雙持續走升，顯示內湖科技園區受到各產業廠商的青睞，國內外知名企業選址時，皆以此區域為首選。在台北不動產投資市場復甦的腳步中，對於投資人及企業自用而言，內湖科學園區不曾在候選名單中缺席，在投資人審慎進行評估之時，建議投資人更應著重不動產自身的區位條件及其是否能帶來的穩定租金收益。