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屋頂平台為大樓之共同構成部分，應由全體住戶共有使用，除非住戶之間有分管約定，否則頂樓住戶不能片面占用；而且，即使有分管的約定，也只能由頂樓房屋之區分所有權人所享有，不得擅自將該分管權利讓與大樓的其他住戶及任意第三人。



李姓男子於五年前經由法拍，得標台北市一棟大樓頂樓十二樓的房子，在該屋上方有一間增建房屋（即頂樓平台違建屋）；李認為違建屋與十二樓房屋以室內樓梯連通，而為十二樓房屋的附屬建物，他買下十二樓房屋，所有權自及於該頂樓平台違建屋。

為頂樓增建起爭執

李指控十二樓房屋原所有權人邱姓男子竟將頂樓平台增建屋之所有權或事實上處分權讓與垂揚公司，顯已妨害他對頂樓平台違建屋之所有權，他要求垂楊公司將置於增建屋內之物品搬離。如認頂樓平台增建屋為垂楊公司所有，則垂揚公司未經大樓其他共有人同意，也無權占有屋頂平台，他有權請求垂揚公司將增建拆除，將屋頂平台返還全體共有人。

垂楊公司則反駁，該公司也是大樓之區分所有權人，頂樓平台增建屋存在已逾三十年，長期以來均由垂楊公司向大樓管理委員會繳納管理費及清潔費，且歷來各區分所有權人均無反對之意思表示，可見全體區分所有權人業已默示同意由垂揚公司分管使用屋頂平台。



台灣高等法院調查，頂樓平台增建屋結構體完整，足避風雨；且有瓦斯、水電、廚房、獨立出入口，設備及功能齊全，與十二樓房屋分離使用，具有獨立經濟目的，且拍賣公告之標的僅註明為十二樓房地，不及於頂樓平台增建屋；拍賣公告之使用情形及備註欄完全未記載頂樓平台增建屋是十二樓的附屬建物，因此，頂樓平台增建屋並不是李姓男子所有。

分管權利讓與受限

但法院指出，屋頂平台為大樓之共同構成部分，應由全體住戶共有使用，性質上不許分割而成為專有部分，自屬該大樓之共同部分，縱使大樓之區分所有權人間曾與十二樓房屋之前所有權人邱姓男子就頂樓平台成立分管契約，該分管權利亦應僅為十二樓房屋之區分所有權人所享有，不得擅自將該分管權利讓與非受讓該應有部分之其他住戶及任意第三人。

統計今年上半年全台六都買賣移轉棟數，買氣持續觸底反彈，呈現小陽春回穩跡象，另外還有銀行放寬房貸限制等利多，似乎透露房市有好消息，不過今日戴德梁行董事長顏炳立卻直言，這些房市小利多只是煙火，燦爛但短暫、放完就沒了，且關鍵在於房價，不在於貸款成數。

▲近來房市有回溫跡象，但戴德梁行董事長顏炳立直言，這些房市小利多只是煙火，放完就沒了。

根據房仲統計六都買賣移轉棟數，上半年移轉量年增2成，擺脫去年低迷表現；而為鼓勵民眾買房，土地銀行放寬房貸授信條件，若個人所得負債比8倍以下、夫妻所得負債比12倍以下，年所得新台幣60萬元以下的申貸人貸款成數最高可達8成，許多業者認為種種跡象代表房市回暖。

對此，顏炳立表示，這些只是房市小利多，如同煙花瞬間燦爛，短暫絢麗後就消失，現在房市仍在盤整，且關鍵不在於貸款成數，問題出在價格，只要價格未讓、買氣仍不會出現，房產業者沒有悲觀權利，但必須要有說實話勇氣。

而戴德梁行今日發布2017年Q2商用不動產市場調查，交易冷清，不含土地交易僅約新台幣101.4億元，連同第1季交易約100.9億元，上半年合計約202.3億元，交易量不及去年同期的一半；至於土地Q2交易量僅178億元，再次跌破200億元門檻。

為使各界持續了解鐵路地下化推動情形，台南市府於2017年6月16日再邀請交通部鐵路改建工程局以下簡稱鐵工局共同說明目前辦理進度，並就居民關切施工安全議題，再次請長榮新城社區之設計監造人曾永信建築師詳細解說。

一、仁德區段已動工，北區及東區則加速用地取得作業

目前鐵路地下化工程除台南車站外，已完成主要標案之工程設計，其中包含仁德區路段之「C214標南台南站路段地下化工程」已於2016年年底發包施工，並於2017年3月15日舉辦開工動土典禮。



至於北區、東區等路段，鐵工局已於2017年4月14日、5月18及5月23日辦理三場公聽會，後續仍將辦理多場次之公聽會，廣泛聽取在地居民及各方意見。另自2017年6月起，鐵工局將陸續完成土地補償市價查估、地上物查估等作業，以利後續協議價購之推行。

二、鐵路地下化施工距離長榮新城社區約3.28～5.69公尺，施工安全無虞

針對長榮新城居民關切鐵路地下化緊鄰大樓施工，恐影響大樓結構安全議題，鐵工局實際套繪鐵路地下化連續壁與長榮新城地下壁體之距離，尚有約3.28至5.69公尺，因此不會與大樓結構衝突，也不影響大樓地下室各機房設施。



當年設計監造長榮新城大樓興建的曾永信建築師亦表示，鐵路隧道連續壁為安全擋土措施，與長榮新城地下連續壁形成兩道連續壁保護。曾建築師特別舉例，說明新建晶英酒店開挖地下室7層加計筏基約地下8層，緊鄰建築完成多年大億麗緻酒店開挖地下室4層加計筏基約地下5層兩大樓地下連續壁僅距50～60公分，建築施工期間至完成使用均無問題。因此，鐵路地下化工程只要嚴格執行與監督施工安全對策，施工安全無虞。

三、鐵路地下化專案照顧住宅，務求落實先建後拆的居住照顧

為了因應台南市鐵路地下化工程沿線造成的拆遷問題、照顧拆遷戶居住需求，台南市政府辦理的專案照顧住宅，於104年8月動工興建，目前已完成結構體施作，預計2017年10月可完工，12月讓拆遷戶於徵收拆除前交屋入住，達到先建後拆的居住照顧。



有關照顧住宅申購，市府於2015年7月7日至9月8日辦理第一次申請登記，符合申購資格者共285戶，有201戶申請登記，180戶完成選位。



第二次公告受理登記於2017年6月30日至8月29日受理，目前尚有186戶可供選購。市府已於6月7日將申請資料寄送予剩餘資格戶105戶，接續將於9月辦理抽籤選位順序作業，10月辦理選位，俟後續第二次公告申請選位作業完成後剩餘房屋，依照合約規定市府將委託實施者依市價銷售部分房屋以負擔建築成本，最後剩餘部分市府會再政策討論處理方式。

新北市政府財政局於2017年6月28日星期三起公告標租新北市三重區、土城區、八里區、三芝區等4處市有土地及1處鄰近捷運淡水站房地，部分土地可作為臨時平面停車場位及其必要附屬設施、綠美化等平面規劃使用，房地可做為住家使用，預訂於2017年7月12日星期三上午11時整，於新北市政府15樓1534會議室辦理開標。

本次標租不動產共計5標案，說明如下：

標號1–

位於三重區集美國小球場旁，土地面積為1,689.97平方公尺，近捷運站三重站約400公尺、三重國民運動中心及停車場，周邊多作住家使用。

標號2

位於土城區暫緩發展區及附近地區重劃區範圍，土地面積為781.58平方公尺，臨接金城路二段。

標號3

位於八里區長坑口36號旁空地，土地面積為249.92平方公尺，土地周邊為農業區，部分種植果樹、竹林，多 為住宅使用。

標號4

位於三芝區蕃社后19號旁空地，土地面積156平方公尺，土地周邊為農業區，部分雜林、竹林。

標號5

位於淡水區中山路96巷2號房地，建物為2層樓透天，面積總計158.4平方公尺約47.92坪，位於淡水捷運站周邊約500公尺巷弄內，附近多作為住宅及商業使用，生活機能便利。



相關標租注意事項及房地使用限制可參考網址：http://www. finance.ntpc.gov.tw/公告事項；如有疑問可電洽財政局詢問。

全台六都會區今日公布6月份建物買賣移轉棟數，交易量最大為新北市5614戶，最少則是台南市1823戶，六都合計2萬351戶，較5月增加15.7%，與去年同期比較增加19.1%。

▲今日六都公布買賣移轉棟數，新北市月增率達30.7%最多。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析，觀察6月都會區交易量統計，普遍都有交屋潮的帶動，整體較5月皆呈現15.7%增長。累計1~6月六大都會區交易量達計9.9萬戶，受惠新屋交屋潮影響，上半年交易量較去年同期增加20.7%。

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根據全國不動產統計，以月增減率而言，新北市增加30.7%最多、台中市15.8%居次，六都皆已連續2個月正成長，新北市更是刷破2015年12月以來新高紀錄，顯示已開始築底回穩，並重回交易水準。全國不動產企研室主任張瀞勻分析，除桃園市因去年合宜住宅交屋拉高基期，使得年增率下跌12.7%，五都不管是在月增率或年增率都呈現上升，甚至上半年總量也大幅增加，主因在於新成屋交屋潮拉抬。

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謝志傑舉例，新北市6月年增率達48%，主受惠新莊區的「超級城市」交屋潮帶動，新增近600戶的交易量，一舉讓新莊區的交易量升破千戶，其次交易量排名第2名的是新店區，交易量近600戶，受惠「圓頂」社區百戶交屋潮挹注。

新屋持續讓利 中古屋主備感壓力

謝志傑提醒，新成屋市場供給面會持續有交屋情況發生，加上預售與新屋銷售市場觀察，破盤搶市案例仍會出現，區域房價面臨修正壓力未減，未來交易量能否維持復甦，合理房價仍是買方購屋決策重點，因此屋主能適度讓利，才有機會促進成交，屋主需多留意最新行情走勢。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡也指出，價格持續修正讓觀望已久的買方開始積極進場，部分區域持續出現破盤價來推新案或清庫存，也對中古屋價格產生相當影響，綜觀後市，除價格外，建商目前也將重心放在降低購屋門檻，而在此狀況下，當新舊屋價格逼近，中古屋主勢必感受到壓力。

高雄市不動產有回溫跡象，市府地政局統計今年上半年相較去年同期顯示，交易件數、筆數和棟數都呈現量價雙揚的格局，成長約1到2成，地價指數較高的地區在「亞洲新灣區」一帶。

地政局資料顯示，今年上半年不動產交易共1萬9998件、2萬4895筆、建物1萬6912棟，相對去年同期是1萬6555件、2萬782筆、建物1萬4199棟。

地政局說，數字顯示已是近3年來較佳的不動產交易量，顯示高雄市的不動產是呈現微幅上揚的局面。

除了交易件數、筆數和棟數成長，地價指數也緩步上揚。地政局地價科指出，地價指數統計顯示，全市指數最高的是100.68%，地點約座落在亞洲新灣區一帶，也就是中華五路附近。

地政局說，當地實價登錄交易價（新屋）每坪約新台幣20萬到25萬元之間；北高雄的漲幅以博愛路凹子底一帶較大，平均每坪交易價約25萬元到29萬元之間。

房地產緩步回溫，不過高雄市不動產開發同業公會理事長張永義受訪表示，主要是建商讓利才能讓不動產交易呈平穩格局，他認為未來半年的房地產仍集中在首購及小坪數市場。

六都地政局發布6月買賣移轉棟數，六都合計2萬351棟，月增16%，年增19%，六都中新北重回5000棟大關，北市連兩個月交易達2000棟，房仲認為房市觸底回穩，全年移轉量可望達26萬棟。

六都6月移轉持續觸底反彈，累計六都買賣移轉為2萬351棟，月增16%且年增19%；六都上半年累計移轉量達9萬8633棟，年增2成，顯見房市有觸底回穩跡象。

信義房屋根據各地政局已公布的資料統計，六都6月的買賣移轉棟數全面反彈，北市6月買賣移轉棟數為2188棟，新北市為5614棟，桃園為3483棟，台中市3895棟，台南市1823棟，高雄市3348棟，月增幅度5%到31%，年增幅更達8%到48%，僅桃園年減13%，主要是去年同期有合宜宅交屋墊高基期。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，六都之中以新北市的表現最佳，新北市6月的買賣移轉棟數重回5000棟水準，月增31%，年增48%，除了自住買盤緩步回籠外，新北市過去幾年推出的大型平價個案也陸續進入完工交屋期，帶動整體移轉量向上攀升。

曾敬德指出，今年上半年六都的移轉出現明顯反彈，主要是價格已有修正，加上政策主要朝向都更、租賃與社會住宅等，側重在增加供給，取代用稅制調整調控房市，因此民眾購屋信心略回溫，遞延買盤與自住剛性需求穩定發酵下，因此今年上半年房市擺脫去年的交易低潮，已經有觸底回穩的跡象。

觀察買賣移轉棟數的資料變化，上半年可望較去年同期增加約 2萬棟，全年重回26萬棟以上的機會相當高，由交易量可發現房市觸底回穩的跡象，預料全年呈現「價平量增」的機率較高。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，與去年同期相比，今年上半年表現不俗，雖然中間一度停滯，但在降價風潮和交屋量支撐下，不動產市場漸次回暖，台北市寫下今年2188棟的最大量，別具意義，綜觀後市，由於目前降價已成風，如何刺激買方進場，將是量增的重要關鍵。

徐佳馨指出，價格持續修正讓觀望已久的買方開始積極進場，部分區域持續以破盤價來推新案或清庫存，也影響了當地中古屋價格，後市除價格外，建商也將重心放在降低購屋門檻，當新舊屋價格逼近，中古屋主勢必感受到壓力。

觀察六月房市交易狀況，七都平均交易量增加，整體價格下跌，顯示房價還在修正期，房仲業者認為，購屋族認為今年房價還未落底，屋主如果能適度讓利，才有機會促進成交。

(馮建棨報導)

房仲業者供不六月份七都房市交易期形，七都平均量增1.11%，價格微減0.72%，分析各都市狀況，交易量增新北成長6.3%為最多，房價則是台中市跌價降7.2%最多。

優美地產企研室召集人葉立敏表示，6月買氣進入「中場休息」，上半年買賣雙方都有價格下修的共識「以價換量」，中古屋成交量都有交出好成績，但今年已經過一半，部分購屋族認為房價還沒落底未來繼續跌，讓買賣雙方對價格認知從「有共識」變成「有落差」，使六月買氣旺季不旺。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析，觀察6月都會區交易量統計，都會區普遍都有交屋潮的帶動，整體較5月皆呈現15.7%增長的情況。累計1-6月六大都會區交易量達計9.9萬戶，受惠新屋交屋潮影響，上半年交易量較去年同期增加20.7%。

謝志傑提醒，新成屋市場供給面會持續增加，加上預售與新屋交易依舊量多，破盤搶市的案例仍會出現，區域房價面臨修正的壓力未減，未來交易量能否維持復甦，合理房價仍是買方購屋的決策重點，因此屋主能適度讓利，才有機會促進成交。

大台北房市自 2014 年第 1 季開始修正迄今已超過 3 年，房仲業者認為，台北市房價打底時間即將結束，預計第 3 季前完成打底。中信房屋副總經理劉天仁表示，房市空頭市場走了 3 年多，最遲在農曆鬼月結束 (9 月下旬) 後，房價將緩步回升。

另外，全台六都上半年建物買賣移轉棟數據今 (3) 日出爐，共計達 9.86 萬戶、年增率 20.7%，相關數據也讓房仲業者對今年整體房市交易量復甦更具信心。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德認為，今年全台移轉戶數由去年的 24.6 萬戶，重回 26 萬棟以上的機會相當高，由交易量可發現房市觸底回穩的跡象，預料全年呈現「價平量增」的機率較高。

21 世紀不動產營運處協理張恆嘉表示，從上半年房市交易量來看，下半年的表現只會更好，以此推估，今年整體交易移轉件數可望上看 27-30 萬戶。

劉天仁說，根據模型的資料顯示，台北市房市景氣與景氣對策燈號約有 14 個月的落後關係，也就是說，當總體景氣開始出現變化的 14 個月後，台北市房市將開始復甦。

因此，如果以這波景氣對策訊號在去年 4 月從藍燈轉為黃藍燈，及去年 7 月開始出現綠燈估算，今年 6 月前後，即是房價盤整結束的時間，9 月之前，房價將緩步回升復甦。

劉天仁提醒，由於總體經濟與台北市房市景氣息息相關，但台灣總體經濟復甦力道並不強，尤其景氣對策訊號在九連綠後，目前又轉為黃藍燈，因此，可以確定台北市房價在 9 月以後會緩步回升，但要期待房價大漲的機會亦不大。

另外，成交價及成交量也是判斷房市景氣是否落底的指標。從國泰建設公布的預售屋及新成屋房價指數及內政部公佈的住宅價格指數觀察，預售屋及新成屋本波房市周期的底點為 2016 年第 3 季、中古屋的底點為 2016 年第 4 季，截至迄今，皆處於打底的情況。

劉天仁說，對照國泰房價指數、內政部住宅價格指數及該部公布的買賣移轉棟數觀察，今年前五月台北市買賣移轉棟數較去年同期增加 25.1%，因此，台北市房市目前的價量情況，已從底部盤整逐漸過度至價量緩增的格局。